最高院：承租人要求“带租拍卖”，本质是租赁期内阻止受让人移交占有被执行人的不动产，应按照执行标的异议予以审查

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裁判要旨

承租人要求“带租拍卖”，本质是租赁期内阻止受让人移交占有被执行人的不动产，应按照执行标的异议予以审查。

实务要点

第一、执行机构发出“通知”“公告”“决定”等形式的文件，载明不动产“带租拍卖”，其前提条件是已经对租赁物调查并认可不动产租赁关系，形成“带租拍卖”。换言之，承租人提出的租赁关系被执行机构认可形成“带租拍卖”的公告，租赁关系是否真实有效本身就是执行异议审查内容，因此，允许申请执行人或者承租人提出执行异议。法律依据是最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。　　

第二、“带租拍卖”隐含的先决条件是承租人租赁期内阻止受让人移交占有被执行人的不动产。对此，涉及承租人的租赁实体权利，适用执行标的异议审查，即《民事诉讼法》第二百二十七条审查，救济途径是另行提出执行异议之诉。最高法院评价“案外人于案件执行过程中对涉案房产主张租赁权，本质是阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应对此进行立案审查，并作出裁定；当事人如对审查结果不服可提起案外人异议之诉，通过异议之诉程序解决涉案房产租赁权相关争议。”

第三、最高法院撤销山西高院裁定、撤销临汾中院裁定，发回重新审查，根本原因在于承租人提出租赁关系，执行机构直接在拍卖公告上明确“带租拍卖”，而承租人提出租赁关系的内容属于案外人(承租人)异议，执行法院应当按照案外人异议审查程序审查，执行法院没有进行审查直接认定。

第四、以租赁关系为由形成的执行异议，租赁与抵押或者查封先后，根据提出异议主体的不同，存在不同的审查程序，即适用执行行为异议审查还是执行标的异议审查。江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》、江苏省高级人民法院《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》、江苏省无锡市中级人民法院《关于执行不动产时涉租赁权处理的指导意见》详见文后法律依据。

案情介绍

一、李建俊、赵文萍与郑旭合、尚霖投资、王荣华借款合同纠纷一案，临汾中院判令郑旭合归还李建俊、赵文萍1000万元及利息、违约金、律师代理费等。李建俊、赵文萍对郑旭合位于侯马市新田路30号房产有优先受偿权。

临汾中院以(2015)临执字第00016号执行裁定依法查封了被执行人郑旭合位于侯马市新田路30号的房产。作出(2015)临执字第00016号通知，将查封房产拟“带租拍卖”情况通知申请执行人李建俊、赵文萍。

李建俊、赵文萍不服临汾中院(2015)临执字第00016号通知，向临汾中院提出异议，主要理由为：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭，当该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖，带租拍卖不能保证李建俊、赵文萍的优先受偿权和租金的实现。

二、第三人赵永明于2006年6月10日与被执行人郑旭合签订了《综合楼租赁合同》，合同约定：该综合楼租赁期自整楼验收合格并取得消防验收合格报告之日起计算，共20年，双方约定该房屋20年全部租金为2000万元，房租从取得该楼消防验收之日起起算。赵永明提供的相关证据：l.《综合楼租赁合同》。2.综合楼补充协议。3.两次转款共300万元单据。4.二次补充协议。5.郑旭合出具的1700万元收条。6.嘉伦公司在侯马的营业执照副本。7.《侯马市嘉伦大厦消防工程合同》。8.嘉伦公司所交的电费发票等予以佐证。被执行人郑旭合亦予以确认。

李建俊、赵文萍在借给被执行人郑旭合1000万元钱款的同时办理了对该涉案房屋的他项权登记，在借款和办理他项权登记时，二人明知该房屋有出租给他人的情况。

三、临汾中院认为，本案的重点在于该涉案房屋能否带租拍卖的问题，主要体现在两个方面的认定，第一是第三人赵永明与被执行人郑旭合之间的租赁关系是否真实存在，第二是第三人赵永明的租赁权与李建俊、赵文萍抵押权的冲突如何解决。首先，从第三人赵永明提交的证据材料来看，其与郑旭合在2006年6月10日签定了综合楼租赁合同，为行使租赁权先后对该涉案房屋进行了部分工程施工和装修、消防工程施工、电费的交纳、部分商铺的出租等行为，这些说明其对该综合楼已经实现了占有、使用、收益等权能，其与郑旭合之间的租赁合同已得到实际的履行。其次，关于租赁权与抵押权冲突问题，《物权法》第一百九十六条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。该条规定确立了解决租赁权与抵押权冲突的基本原则，何种权利设立优先即具有优先性。本案中，第一，第三人跟郑旭合所签定的综合楼租赁合同及二次补充协议均早于李建俊、赵文萍与郑旭合之间的抵押借款合同，且已实际履行。第二，李建俊、赵文萍在借给被执行人郑旭合钱款并办理他项权登记时，明知该房屋存在租赁给他人的情形，但仍然借款给郑旭合，其二人并没有对房屋的租赁的其他情况进行核实。临汾中院作出(2017)晋10执异10号执行裁定，驳回李建俊、赵文萍的异议。

四、山西高院认为，该案的争议焦点：关于本案第三人赵永明与被执行人郑旭合签订的《综合楼租赁合同》是否为虚假合同及是否能对抗申请人的问题。1.在本案异议审查过程中，李建俊、赵文萍向执行法院提交了侯马市法院(2013)侯民初字第439号民事调解书、侯马市工商局档案资料及其他证据，以证明《综合楼租赁合同》为虚假合同。依据《民事诉讼法》第五十六条及《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第五条之规定，对于虚假合同的认定应通过诉讼程序或再审程序认定。本案中李建俊、赵文萍要求对《综合楼租赁合同》的真实性予以认定，显然不属于执行异议、复议的审查范畴。2.关于该租赁合同能否对抗申请人，并请求法院将该租赁合同除去。依据郑旭合与赵永明签订的《综合楼租赁合同》的约定及临汾市公安消防支队2014年1月29日出具的《建设工程消防验收意见书》，该综合楼的起租日期应为2014年1月29日。本案在执行过程中，执行法院对被执行人的房产予以查封并委托进行评估，是为了及时实现抵押权人的优先受偿权。依据拍卖优先和买卖不破租赁的原则，设定在该房产上的租赁关系并不因拍卖而消灭，抵押权并不与租赁权发生冲突，亦不会影响李建俊、赵文萍在拍卖价款中的优先受偿权。因此，李建俊、赵文萍请求将该房产上的租赁关系除去的复议理由于法无据，该院不予支持。山西高院于2017年7月5日以(2017)晋执复42号执行裁定，驳回李建俊、赵文萍复议申请，维持临汾中院(2017)晋10执异10号执行裁定。

裁判要点与理由

最高法院认为，本案的争议焦点为：案外人赵永明与被执行人郑旭合之间的租赁关系是否合法有效以及是否能够对抗抵押权。

本案被执行人系郑旭合，涉案房产登记在其名下，执行法院临汾中院可以执行该房产。在该案的执行过程中，案外人赵永明向临汾中院提出对涉案房屋享有20年租赁权，且20年租金已一次性支付给房产所有权人郑旭合的异议。案外人于案件执行过程中对涉案房产主张租赁权，本质是阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应对此进行立案审查，并作出裁定；当事人如对审查结果不服可提起案外人异议之诉，通过异议之诉程序解决涉案房产租赁权相关争议。临汾中院未针对赵永明提出的20年“以债抵租”合同作为案外人异议立案审查，而直接认定租赁关系成立并可对抗抵押权，属程序违法，应予纠正。同时，执行法院由此拟“带租拍卖”的行为亦会对涉案房产的评估拍卖价格产生较大影响，不利于李建俊、赵文萍债权的顺利实现。故，李建俊、赵文萍主张执行法院应对赵永明提出的20年租赁合同问题，作为案外人异议，适用《民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查的申诉理由成立，应予支持。

裁定撤销山西省高级人民法院(2017)晋执复42号执行裁定；撤销临汾市中级人民法院(2017)晋10执异10号执行裁定；撤销临汾市中级人民法院(2015)临执字第00016号通知。本案由临汾市中级人民法院重新审查。

标签：执行异议丨执行复议丨执行异议之诉丨租赁合同丨带租拍卖
案例索引：最高人民法院（2017）最高法执监335号“李建俊、赵文萍借款合同纠纷执行审查类执行裁定书”（审判长刘雅玲审判员薛贵忠审判员邱鹏），《中国裁判文书网》（20180419）。

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法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十五条  当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

第二百二十七条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》

三、执行异议及执行异议之诉案件的受理及诉讼请求
1、案外人基于以下权利对执行标的提出异议，请求排除执行的，应依据《民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理：
（1）所有权；
（2）共有权；
（3）用益物权；
（4）部分可以阻却执行的留置权、质押权、价差担保物、行权担保物、履约担保物等特殊担保物权；
（5）合法占有；
（6）查封、抵押前设立的租赁权；

2、当事人、利害关系人基于以下事由提出执行异议的，应依据《民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理：
（1）主张对执行标的物享有抵押权或不能阻却执行的留置权、质押权的；
（2）主张对执行标的物享有法定优先权的，如建设工程价款优先权，船舶优先权、税收优先权、划拨土地使用权出让金优先权、民用航空器优先权、受教育者学杂费用优先权、剩余价款优先受偿权等；
（3）主张对被执行人享有普通债权的；
（4）主张对执行标的物虽享有租赁权，但强制执行不影响租赁权的行使，或该租赁权形成于抵押、查封之后的；
（5）《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条规定的权利；
（6）其他程序性权益和不足以排除执行的实体权利等情形。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第三十一条  拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。　　

江苏省高级人民法院《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》

执行实务中法院在拍卖被执行人的不动产时，承租人以对该不动产享有租赁权为由，主张拍卖不破租赁，导致不动产流拍；而申请执行人认为被执行人与承租人恶意串通、虚构租赁法律关系，承租人实际上没有占有使用不动产，或占有使用不动产在申请执行人设立抵押权、法院查封之后，要求法院除去租赁关系继续拍卖变价，尽快实现申请人的合法利益。为了遏制被执行人与承租人通过虚假租赁规避执行行为，保护债权人合法利益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律及相关司法解释的规定，对执行被执行人的不动产时承租人主张租赁权涉及的主要问题作出解答，供实践中参照执行。

一、被执行人与承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并由承租人占有使用该不动产的，法院如何处置？
承租人在申请人对该不动产设立抵押权、法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的租赁权，法院在租赁期内带租拍卖。
被执行人与承租人虽在抵押权设立、法院查封之前订立租赁合同并交付使用该不动产，但申请执行人有证据证明，被执行人与承租人之间恶意串通，以明显不合理的低价租赁，或伪造交付租金证据的，适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第2款规定处理。

二、承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，执行法院如何处置？
这种情形下，无论被执行人与承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后，只要承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，法院根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。

三、承租人占有使用不动产有哪些情形？
承租人占有使用不动产主要是指承租人(包括次承租人)已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形。承租人以已向被执行人支付全部租金、以该不动产使用权抵债、已向房产管理部门登记备案、以在该不动产所在地为新设公司营业地址为由主张租赁权，请求法院带租拍卖或拍卖后阻止向受让人移交占有的，而该不动产仍为被执行人或其他人占有使用的，不属于承租人占有使用的情形。

四、在法院带租、除去租赁关系拍卖两种情形下，申请执行人、承租人如何救济？
带租拍卖时，申请执行人提出应当除去租赁关系，对带租拍卖提出异议，法院依据民事诉讼法第225条规定处理。
除去租赁关系拍卖时，承租人提出应当带租拍卖，对除去租赁关系拍卖提出异议，法院依据民事诉讼法第227条规定处理。

江苏省无锡市中级人民法院《关于执行不动产时涉租赁权处理的指导意见》锡中法[2017]122号

为切实保障申请执行人和承租人的合法权益，进一步规范涉租赁不动产的执行程序及执行裁决审查程序，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《人民法院办理执行案件规范》、江苏省高级人民法院《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》等相关法律法规及文件规定，结合执行工作实务，制定本意见。

一、先期公告
（一）现场张贴公告
法院拟对被执行人名下不动产采取强制执行措施，进行评估、拍卖、变卖时，应当在查封不动产现场张贴公告，并做好相关调查及记录。
（二）公告主要内容
1、法院拟拍卖、变卖该不动产以偿还本案债务。
2、如对上述不动产享有抵押权、租赁权、使用权及其它相关权利的，应于指定日期前向法院书面申报权利，并提交相关证据材料（原件及复印件）。材料包括：合同、租金支付情况、占用情况等。
3、如未申报或虚假申报的，将自行承担法律责任。
4、注明执行案号、联系人及联系电话。

二、对租赁权的审查
公告后，有承租人以对该不动产享有租赁权为由进行申报的，执行实施法官应先行审查，作出带租拍卖或除去租赁拍卖的裁定。
（一）支持承租人主张，应带租拍卖的情形
承租人申报租赁权并请求带租拍卖的，在该不动产设立抵押权、法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同、支付合理租金并实际占有使用该不动产，或虽在该不动产设立抵押权、法院查封之后才签订合法有效的书面租赁合同或实际占有使用该不动产，但申请执行人书面同意带租拍卖的，应裁定在租赁期内带租拍卖。
1、租赁合同签订于抵押、查封前可结合下列情形予以审查判断：
①在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经办理了租赁登记备案手续的；
②租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；
③租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的;
④有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉不动产所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。
2、抵押、查封前占有案涉不动产可结合下列情形予以审查判断:
①在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉不动产内居住使用或生产经营的；
②在抵押、查封前已经领取以案涉不动产作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的;
③在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉不动产水电、物业管理等费用的；
④在抵押、查封前已经对案涉不动产根据租赁用途进行装修的;
⑤其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉不动产的;
（二）不支持承租人主张，应除去租赁拍卖的情形
1、承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，无论被执行人、承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后，法院都应根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。
2、被执行人与承租人虽在抵押权设立、法院查封之前订立租赁合同并交付该不动产，但申请执行人有证据证明，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，法院应根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。
值得注意的是，在除去租赁拍卖裁定中，可裁定解除承租人对该财产的占有，但不应在裁定中直接认定租赁合同无效或解除租赁合同。

三、救济路径
执行实施法官对承租人主张的租赁权进行审查判断后作出的书面裁定，应送达承租人及执行案件当事人。裁定书中应告知异议权利、异议期限。如相关当事人在法定期限内提出异议，执行法院应当通过执行异议程序进行审查。
（一）申请执行人异议
申请执行人提出应当除去租赁拍卖，对带租拍卖裁定提出异议的，应由执行裁决法官依据民事诉讼法第225条处理。
（二）承租人异议
承租人提出应当带租拍卖，对除去租赁拍卖裁定提出异议的，应由执行裁决法官依据民事诉讼法第227条处理。

四、后续处理
（一）带租拍卖
带租拍卖的，执行实施法官应提示评估公司评估不动产价值时考虑租赁因素，且在司法拍卖公告中对租赁情况进行公示，主要包括租赁人、租赁期间、租金支付情况等内容。另需对承租人在同等条件下的优先地买权予以保护。
（二）除去租赁拍卖
除去租赁拍卖的，承租人对租赁物进行装潢的，执行实施法官应提示评估公司评估时对装潢部分价值与租赁物原有价值进行区分，在处置拍卖款项时根据案件具体情况决定分配方案。
除去租赁拍卖的，成交裁定生效后，执行实施法官应及时办理买受人与承租人的交接手续。对未搬迁的承租人应以通知书形式告知承租人于限期内自案涉不动产中迁出，将不动产移交给拍卖不动产的买受人。拒不迁出、移交不动产的，强制执行。
值得注意的是，在除去租赁拍卖但租赁合同合法有效的情况下，承租人的租赁权仅为不能对抗强制执行，执行法院仍需保护承租人在同等条件下的优先购买权。
本指导意见自2018年1月1日起施行。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第三十一条  拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。　　

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